不動産投資②
こんにちは。
前回、
「不動産投資について①」を書かさせて頂きました。
今回は、その中でも。
「不動産の大口投資」について、書きたいと思います。
ここでは個人（法人を除く）をターゲットとした、
総投資額、「数千万円～数億円」とします。
10億円を超える投資額は、現実味がないため、
今回は
総投資額（＝初期資産価値）を、1億5千万円とします。
大体のイメージとしては、
・都内高層マンションの１室から1フロア購入
・都内高級住宅街の１戸建て購入
になります。
どうでしょうか。
計算してみないと分からないかと思います。
計算してみましょう。
以下の一般的な統計数値を取り入れるものとします。
新築マンションの場合
・購入して入居した時点で10％の資産価値下落
→1億3千5百万円
・建築から10年ほど経過すると、購入時の80％ほどの資産価値
→1億2千万円
・建築から20年ほど経過すると、購入時の70％ほどの資産価値
→1億5百万円
つまり、
（通常は5年程度で売却する方が多いですが、今回は20年計算としてみます。）
20年で、4500万円の利益が出ていないと、投資はマイナスになってしまいます。
ここから、単純な計算家賃額は
4500万円÷20年＝225万円
1ヶ月：18万7500円（=225万円÷12ヶ月）になります。
しかし、10年後、20年後の家賃を同じ額で設定はできないかと思います。
そこを見積って、1年目から5年目まで
1ヶ月：19万7500円
6年目から10年目まで
1ヶ月：19万2500円
11年目から15年目まで
1ヶ月：18万2500円
16年目から20年目まで
1ヶ月：17万7500円
のように仮に設定（下げていかないとダメです）してみましょう。
家賃を上げすぎると、
空白率が発生してしまいます。
かと言って、
家賃を下げすぎると、
数百万円以上の赤字
が出てしまいます。
では、よく見る、利回りとは何のことでしょうか？
例えば、利回り3％。
これはほぼ、
インフレ率（＝地下価格の高騰）とみてもらって
よいです。
例）年インフレ率2％
→1億5千万円のうち、
土地代：20坪×200万円＝4000万円
程度とすると、
4000万円が
8000万円に値上がりするはずです。
・建築から20年ほど経過すると、購入時の70％ほどの資産価値
→約1億5百万円
→約1億8千5百万円
になると、
8000万円の利益が乗ることになります。
これを20年で割ると、
=8000千万円÷20年間
=400万円（年間）の利益
これが利回り（表面利回り）と言われるものになります。
→3％いかない程度の利回りになります。
ただし
1億5千万円を満額借り入れたとすると、
銀行からの借り入れ利率を考えないといけません。
年2％程度で計算。
1億5千万円とすると、
300万円（年間）の利率（負債）
したがって、
利益は
400万円-300万円で、
100万円程度になります。
更にここから、
固定資産税が引かれます。
100万円と仮定。
100万円 - 100万円
＝0万円
→年間0円の利益
になってしまいます。
何十年たっても、
これでは同じではないでしょうか？
そこで、登場するのが、
不動産の中口投資です。
特に、不動産を扱う証券会社は中口、小口化を
推し進めています。
それはなぜでしょうか。
次回は不動産中口投資について、
記述していきたいと思います。
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毎度恒例、私の不動産紹介サイトになります。
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