不動産投資③
前回、
「不動産投資②」を書かさせて頂きました。
今回は、その中でも
今回は不動産中口投資についてです。
ここでは個人（法人を除く）をターゲットとした、
総投資額、「数百万円～数千万円」とします。
今回は
総投資額（＝初期資産価値）を、3千万円とします。
今回のイメージとしては、
・都内高層マンションの1ルーム購入
になります。
（画像はイメージ図）
これ、もしかしたら
聞いたことあるかもしれません。
例えば、こんな話しです。
・都内23区内の駅から、10分のところの高層マンション
・駅近の1ルーム投資用高層マンション
・家賃保証付（空室になった場合、家賃額を保証します）
・空室になるか可能性は極めて低い
・減価償却費があるため、会社員だと節税効果がある
・今の年齢だと、銀行から不動産借入審査がおりやすい
・将来の備えにしませんか
・現金だけだと、インフレ（物価高騰）に対応できない
・年金は必ず支払われるかは不明だ
・NISAやiDeCoの額だけど、インフレ（物価高騰）時不足する
・インフレがおきなかった場合、他の物件価値も上がっていないため、問題ない
私もこういった話しを、カフェでセールスマン（一対一で）から直接聞いたことがあります。
おそらくこういった話しを聞くと、
買ってしまう人もいるのでは、と思います。
でも止めた方がよいです。
（私は当然買わなかったです）
前回、
「不動産投資②」で、
不動産は購入した時点で、購入時から平均1割減になると書きました。
契約した瞬間に、
3000万円→2700万円
になります。
これをカバーするのが、物件の値上がりです。
3％基調と前回の記事と同様に考えましょう。
（色々と値上がり率の数値はありますが、
どれも良い数値しかない印象なので、現実的な3％とします。）
20年支払後、
2700万円→4320万円
5年で途中売却とすると、
2700万円→3105万円
になります。
しかし銀行からの借り入れ率を考えないといけません。
2％程度とすると、
年60万円程度になります。
20年であれば、
1200万円
5年であれば、
300万円
になります。
引き算してみましょう。
20年の場合
1620万円ー1200万円＝420万円
5年の場合
405万円ー300万円＝105万円
の利益になります。
※表面利回りとします。
ここから税金を取られますが、
何とか利益は残りそうです。
前回の記事と何が違うんでしょうか。
私の答えは2つあります。
・20年払いきれば、物件が自身の本当の不動産になる
・毎年の利益が81万円程度となるため、税金で取られる額が小さい。
こういった点に注目して、
中口の不動産投資を進めている、と理解できます。
またこういった形で、世の中には成功者がいるのも事実です。
ただし
ここで成功した人というのは、
運が良かった人 または 相当の目利きだった人です。
そしてこの目利きの人たちは、リスクが低く、良い不動産を先に購入しています。
また例えば、
・もし値上がりしなかったら、
・空室を何度も繰り返したら、
・賃料の支払いが滞ったら、
・会社員で失業したら、
ここをリスクゼロにすることは絶対にできないです。
どこか、躓くとこの式は崩壊します。
そういった崩壊した人たちを横目に、
更に不動産を小口化しようとします。
つまり、
小口化すると、この崩壊する可能性が減ると考えたからです。
何としてでも、
不動産屋は不動産をうりたい。
これを物凄く感じます。
物は売却できるからこそ、意味を持ちます。
次回は「不動産投資④」を書きたいと思います。
ぜひお読みください。
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